北大特區樂活誌

【文/企研室】清明節後雖然連日陰雨不止，不過絲毫沒有澆息都會房市的高溫氣焰； 大約除了南桃外，整個北台灣房市，都呈現價量續升的情況。從目前態勢研判，不僅檔期已自動從329擴展延續到520，這波多頭行情，到ECFA正式簽署 前，應該還不會停歇…

經過上月的政策利空與資金利多相互折衝、擦出激烈火花，進入四月後的北台灣房市，就消息面來說，感覺平靜不少；不過 事實上，檯面下仍暗潮洶湧。

由於兩岸交流題材箭在弦上，台幣升值更引發資金進一步湧入資產題材股，原先預料衝擊不小的『穩定策略』，更被 閣揆喊卡；因此清明剛結束，業者便高調宣稱，連假三天持續熱賣、業績長紅。那麼清明後，市況是否延續這波高溫？

目前北市核心地帶及傳統頂級地段，依然是帶頭加溫的領頭羊。雖然北市近年號稱豪宅當道，但忠孝東路、仁愛路 之一級地段，最近反而以小基地案為代表。鄰近忠孝復興捷運站及SOGO復興館的「忠孝BR5」，基地就只有70坪，產品是最近一年相當時興的混血挑高－複 層式規劃。

這類產品過去多走低總價路線，吸引小額投資客及首購自用族群；不過「忠」案基地位在市中心，開價當然豪宅化，達120萬/坪， 總價也跟著『晉升』到千萬等級。因為實際總價並不低，據現場銷售人員透露，貴婦階層人士買來當招待所兼精品儲藏空間的比例，高過投資客。基於本案位置就在 忠孝SOGO商圈內，無怪乎會吸引到這種另類買家。

以為「忠」案70坪基地已經夠小？看過仁愛醫院後方新案「大安11」，您的既定印象絕 對會被徹底打破；該案基地，竟然只有26坪！不過「大」案並不是規劃特殊挑高型產品，而是走單層單戶路線，公設比肯定相當高。

本案地段沒 話說，但基地條件確實不佳，產品規劃受限，配上達92萬/坪之開價，如還能獲得市場青睞，則未來北市中心房市，將無法依循經驗法則判斷。

位 於泰順街的「泰順101」基地也不大，但則順應客觀條件，規劃一樓為停車位式的『新加坡式建築』。雖然此類產品幾乎不曾在北市境內出現，不過規劃相對單純 （為一般換屋型產品），因此反應還不錯。

北邊士林區，目前新推案並不多；不過由於低密度開發限制之官邸特區即將推出新案，本區應有新一波 話題出現。區內「天子」目前產品及開價都已確定；坪數多為2百坪起跳規劃，開價則為170～190萬/坪，將採毛胚房交屋。

先前曾一度喊出每坪開價300萬，技驚四座的「鄉林士林官邸」，由於銷售相當低調，看屋也一直採預約制，因 此實際銷況，外界很難確知。目前確定的是，該案會在6月撤場，目前基地已開始動工。

正天母也將有新豪宅案進場，是位於前期「富邦777」 旁之國泰建設案，基地達千坪，是近期北市罕見的完整大塊建地。目前該基地正在整地，預計下半年會以預售形式進場。

從大安及士林區市況歸 納，目前北市中心房市，除了價格續漲外，確實出現產品兩極化趨勢。以士林區為例，幾個餘屋案跟漲，但產品規劃則仍是約50～60坪格局，因此總價約4千萬 上下之產品相當尷尬，反應比起上億豪宅或千萬出頭小坪數產品都差。這是否代表，目前連一般換屋族群也無法接受目前價位，開始遷離北市？恐怕還需再持續觀察 一段時間，才能下定論。

北市房價豪宅化，當然帶動北縣跟漲。前期我們提及，今年329檔的林口，將出現大批開價3字頭以上的大坪數換屋 案。而進入4月，這些新案已陸續進場。

打頭牌、開價38～42萬/坪的「亞昕日向」，除訴求近機場捷運車站，還標榜視野及棟距；原來該案 基地其實很近中山高，難怪會有所謂的超大棟距。基地位置比較靠內的「峰景」則會先推其中一塊基地，開價也來到35萬/坪；值得注意的是，本案業者過去在林 口，都是推相對低價產品。

隨著新換屋開價一個個站上3字頭，原先區域高價案遠雄的「未來之光」，頓時變成一般價位。而順應局勢，目前本案 成交價也堅持要26萬/坪以上。

林口這波高價換屋產品潮，短期來 看，確實將使該區房市產生若干變化。另外，林口房市台北客比例明顯攀高，去化則以50坪左右一般換屋產品較佳，這可能就是原居北市的換屋族，輾轉來到林口 的結果。至於高單、高總價新產品，則買方現階段還在觀望。

目前看來，最快今年內，林口將看不到1字頭開價。順此趨勢，首購產品是否逐漸自 林口房市消失？實需密切關注。而還將維持1字頭開價行情一段時間的，大概會是下個交流道的南崁。

由於推擠效應，使得近期南崁北客激增（約 佔三到四成），也出現一波高檔買氣。目前區域所剩量體不多，不過接下來本區還是有看頭；包含長洲、合雄、麗寶、中悅及竹城等建商，都還會推出新案，分別位 在奉化路及北側坡度較高區塊。其中不少個案已動工，預計成交價都會達14萬/坪以上。

跳過市況偏冷的南桃園，來到竹北，市況又瞬間加溫。 現階段包含台科大重劃區及高鐵特區，新案持續冒出。根據本刊市調人員實地觀察，同時間正搭建接待中心、準備進場搶市的新案，還超過20個以上。

新 案持續如雨後春筍般冒出，是否出現稀釋效應？就現階段來看，當地房市是以竹科人投資置產為主，因此幾乎每個大樓案都有不錯銷況；高單高總價產品（多為河岸 訴求），或有電塔抗性者例外。至於自用買盤，則尚在觀望中。

從四月首週的北台灣各區 房市發展來看，至少到上半年為止，這波資金為首的多頭行情，應該還不會退散。而持續的高價漣漪效應發酵，北縣這邊也有愈來愈多區域房價續漲，房價1字頭區 持續潰散、退縮。

去年還在1字頭，今年則漲到20萬/坪之區域，除上述的林口外，還有下新莊、板橋溪崑、樹林舊市區及北大特區等。至於目 前新案開價仍在1字頭，但將會很快出現炒作，續而站上2字頭的，則很可能是五股、八里及量體仍大的淡海新市鎮。依照目前態勢看，北縣1字頭價格，甚至可能 會暫時消失。

這波跟漲行情，背後推升因素為何，相信已有共識。撇開首善之區北市，特別是核心區愈來愈特殊獨立的生態，北市市郊及新北市， 目前高價是否獲得支撐，則遲早仍須回歸基本面，也就是本地消費者的經濟力來決定。